住宿王

　　上海商銀26日標售敦化南路二段底、基隆路口的敦南分行大樓，雖然近來富邦、新光、台灣人壽等多家業者，頻頻出手獵地搶樓，之前也傳出富邦、新壽兩家壽險業者領標，不過最後僅國泰人壽一封標單，以8億1千萬元，略高於底價200萬得標。

　　國泰人壽繼之前買下內湖E-PARK廠辦大樓後，再次出手拿下敦化南路的辦公大樓。本次標售物件，前一手屋主為虹邦建設，上海商銀在1998年透過法拍取得該大樓，當時拍定價格為3.2億元，對照26日標售價格8.1億元，11年增值了153％。

　　以拍定價看，土地每坪單價約為376萬元，僅次於去(97)年7月標脫的信義聯勤土地407萬，換算二樓以上平均單價約60萬元，價格逼近區域內頂級辦公大樓行情。若比較附近成交行情，去年9月敦化南路與和平東路口的中華電信的商三土地每坪僅成交約341萬元，也可明顯看出近期土地價格漲很大。

　　永慶房屋商仲事業部協理黃增福表示，國泰人壽在該區塊擁有商辦大樓就有四棟，敦南商圈幾乎已成國泰的地盤，其它壽險業者在此插旗意義不大，可能因此才會只有國壽一家出手。

　　而國泰人壽以8.1億元標得上海商銀敦南大樓，得標價僅超出底價200萬元，以該標的建物面積1649.57坪，土地面積215.08坪來看，底價換算成建坪單價近50萬，算是敦化南路二段上該區段的市場行情價，未來國壽較有可能以辦公室出租方式收取穩定租金，穩坐敦南商圈最大房東寶座。

　　信義商仲協理何偉宏分析表示，周邊鄰近多棟辦公及住宅大樓多為國泰所有，基於地緣因素，加上未來具整合誘因，反觀其他壽險業者或建商無人進場投標，顯見此案不像之前壽險者偏好的售後回租案，有直接收益，加上若要改建則須與國泰合作，才有開發效益，其它投標人無法掌握整合開發主導權，因此投標狀況並不如預期熱絡。

　　何偉宏指出，該棟大樓雖坐落於敦南商圈的末端，但鄰近基隆路口有不錯的廣告效益，區位上勉強算A級地段，不過基地面積稍小，且單層樓地板面積約70~80坪，僅能算是B級的商辦，加上後面臥龍街的切割，基地較形狀呈三角形，未來規劃上較受限。但對國泰來說，卻是掌握進可攻、退可守的優勢。

　　儘管目前此棟大樓仍為空置狀態，但未來發展相當具可塑性，國壽未來除可繼續出租作辦公室使用外，也可以考慮改裝為小型的商務旅館，或拉皮改成住宅產品切割出售。

　　不過，該大樓目前屋齡約20年，若再過10年，國泰較有可能會與臨地的住宅大樓進行更新改建。尤其基地後方的臥龍街目前並不屬都市計畫道路，未來亦可一併納入，進行全街廓的更新改建，屆時基地規模可望達到1500坪以上，加上具有敦化南路的門牌，未來推案價格勢必將有豪宅等級的水準。